7. 2022타경109251 --- 화곡동 다가구주택 대지(건물 매각 제외) [낙찰 664,521,000원(55.95%)]

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주거용 건물과 상가건물, 특수물건을 중심으로 선호도와 투자가치가 양호한 물건을 선별해서 각 물건별로 권리분석과 가치분석 의견을 붙일 예정.  

경매투자자분들이 안전하고 성공적인 투자를 할 수 있도록 길잡이가 되어 드리겠습니다.



[이 물건 낙찰전 꼭 확인해야할 체크리스트]

1. 건물매각 제외로 인한 법정지상권 성립여부

2. 주택임차권의 문제

3. 낙찰받은 후 건물처리의 문제


(해결방법은 맨아래 있습니다)


[가격, 면적, 입찰진행, 등기부 요약]


1. 2022타경109251 임의경매 --- 대지(건물 매각 제외)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 56-440

물건종류

대지

감정가

1,187,700,000원

토지면적

185㎡(55.96평)

최저가

(56%)

664,520,000원

용도지역 등

도시지역

제2종일반주거지역(7층이하)

보증금

(10%)

66,452,000원

이용상태

미등기 다가구 주택 부지

소유자

김조희

[참고(주의)]

* 이 사건 토지 지상에 건축법상 사용승인을 받지 아니한 미등기 다가구건물(4층 약 410㎡ 규모)  이 존재함. 

* 위 사용승인을 받지 아니한 다가구건물의 소유를 위하여 이 사건 토지에 법정지상권 성립        여지가 있음

* 법정지상권의 성립으로 인한 부담을 감안한 토지의 가격은 830,650,000원임 [감정평가서 참조]


2. 입찰진행 내역

회 차

1차

2차


매각 기일

2023-06-01

2023-07-06

 

최저매각가격

830,650,000원

664,520,000원

 

매각 결과

유찰

 낙찰 

664,521,000원 (55.95%) 

 

[비고] 제1차 매각기일의 최저매각가격은 매각에서 제외된 지상건물에 의하여 소유권행사에 제한받는 것을 감안한 금액(감정가의 70%)임.


3. 토지등기부 내용

순서

등기일자

등기내역

권리자

채권액

소멸여부

1

2020.07.08.

소유권이전

(매매)

김조희

100,000,000원

(거래가액)

 

2

2021.12.10.

근저당

(말소기준등기)

(주)한국금융자산관리대부

600,000,000원

소멸

3

2022.06.14

임의경매

(주)한국금융자산관리대부

416,983,894원

(청구금액)

소멸

4

2022.10.12

근저당

성은아

400,000,000원

소멸

5

2022.11.01

압류

강서구

 

소멸

[비고] 등기부상 인수할 권리는 없음.


4. 본 물건에 대한 분석 (경매광장)

[본 물건의 문제점]


1. 건물매각 제외로 인한 법정지상권 성립여부

2. 주택임차권의 문제

3. 낙찰받은 후 건물처리의 문제

 

[문제점의 해결]


1. 건물매각 제외로 인한 법정지상권 성립여부

본건은 1991.12.20.에 이진옥이 토지와 구건물의 소유권을 이전받은 후 1997.02.21.에 토지 및 구건물을 대상으로 공동저당을 설정하였다(아래 토지 및 구건물등기부 정리 내용 참조).

그후 1997.02.27.에 공동저당물 중 구건물이 멸실되고, 지상에 현재 소재하는 다가구 건물이 신축되었다.

신축시기는 건물이 멸실된 1997.02.27. 이후로 추정되는바, 1997.02.21.에 토지와 구건물에 설정된 공동근저당(한국주택은행)에 기해 토지만이 경매될 당시(2000년 2월 11일 경) 현재 건물이 존재하고 있었다(당시 경매자료 참고). 

즉 공동저당물 중 하나인 (구)건물이 멸실되고 그곳에 새로운 건물(현재 건물)이 있는 상태에서 토지만이 경매가 되었다.

이와 같은 사실관계에 비추어 볼 때 본건 경매사건의 토지가 매각될 경우 법정지상권은 성립하지 않는다.

왜냐면 이 경매사건처럼 동일인 소유의 토지와 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고 다른 건물이 신축된 경우, 저당물의 경매로 인하여 토지와 신축건물이 서로 다른 소유자에게 속하게 되면 민법 제366조의 법정지상권이 성립하지 않기 때문이다(아래 참고 판례 참조).

- 아 래 -

[토지 및 구건물등기부 정리 내용 ]

순서

토지

구건물

1

소유권이전: 이진옥

1991.12.20

소유권이전: 이진옥

1991.12.20

2

근저당(토지+구건물)

1997.02.21.

한국주택은행

근저당(토지+구건물)

1997.02.21.

한국주택은행

3

 

건물멸실

1997.02.27

4

소유권이전: 김성

1997.10.31.

(매매: 1997.02.02)

소유권이전: 김성

1997.10.31.

(매매: 1997.02.02)

5

소유권이전: 김진호

1999.12.01.(매매)

 

6

소유권이전: 유영호

2000타경3658 경매절차에서 2001.07.09.낙찰(위 2번근저당권에 의한 경매)

2000타경3658사건의 개시결정 당시

현재 건물(다가구)존재

7

소유권이전: 김조희

2020.07.08

 


 [참고 판례]

동일인 소유의 토지와 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고 다른 건물이 신축된 경우, 저당물의 경매로 인하여 토지와 신축건물이 서로 다른 소유자에게 속하게 되면 민법 제366조의 법정지상권이 성립하는지 여부(소극)

동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다(대판2003. 12. 18. 98다43601 전원합의체 판결).


2. 주택임차권의 문제

전입세대열람 결과 전입세대주 4명이 등록되어 있으나, 본건은 토지만의 매각이므로 임차권의 부담을 인수하는 문제는 없음.

 

3. 낙찰받은 후 건물처리의 문제

본건 매각대상 토지 지상에 건축법상 사용승인을 받지 아니한 다가구건물(4층 약 410㎡ 규모)이 존재하나, 위 건물이 건축허가를 받아 신축한 것인지 아니면 무허가건물인지는 강서구청에 문의하여 파악해야 할 것이다.

법정지상권이 성립하지 않기 때문에 낙찰받은 후 건물철거소송을 제기하여 빠른 시일내에 철거하는 방법이 있으나, 만약 위 건물이 건축허가를 받은 것인 경우에는 강제경매를 통해 토지낙찰자가 낙찰받는 것도 가능한 방법 중 하나이다.

다만 본건 토지상의 건물이 신축된 때로부터 약23년여가 된 것이어서 종국적으로는 건물을 철거하고 그 곳에 건물을 새로 신축하거나 나대지 상태로 매각하는 것이 토지의 가치를 살리는 방안이라 생각된다. 

한편 법정지상권의 불성립을 이유로 본건 토지상의 건물을 철거할 경우에는 철거소송을 제기해서 철거할 때까지 약 1년여가 소요될 것으로 예상된다.