소재지

서울특별시 성동구 마장동 817, 삼성아파트 104동 10층 1003호

물건종류

아파트

감정가

1,280,000,000원

건물면적

84.93㎡(25.69평)

대지권

41.251㎡(12.48평)

매각대상

토지, 건물일괄매각

층수

24층중 10층

사용승인

96.12.14

소유자

신동선

참고(주의) : 선순위임차인, 가처분, 유치권

점유자

점유

부분

점유

권원

전입/확정

보증금/차임

대항력

배당요구일

허원선

1003호

(전부)

주거

임차인

전입일자:2021.03.31

확정일자: 미상

배당요구: 없음

미상

있음

없음

[비 고]

- 전입세대 열람내역서 및 주민등록표 등본 상 허원선 세대가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 김효주(허원선의 배우자)에 의하면 본인의 가족이 전부 점유하여 거주하고 있다고 함

- 허원선은 전입일상 대항력이 있으므로 인수여지 있어 주의요함.

순서

등기일자

등기내역

권리자

채권금액

소멸여부

1(갑구4)

2020.04.29

소유권이전

(매매)

신동선

800,000,000원

(거래가액)

2(을구1)

2021.07.12

근저당

(말소기준등기)

한교동

600,000,000원

(채권최고액)

소멸

3(갑구5)

2021.10.07

가압류

(주)윌로우팜

400,000,000원

소멸

4(갑구6)

2021.11.09

임의경매

한교동

550,000,000원

소멸

5(갑구7)

2021.11.11

가압류

아메리코리아(주)

107,000,000원

소멸

6(갑구8)

2021.11.17

가압류

(주)우리카드

63,505,280원

소멸

7(갑구9)

2021.11.29

가압류

국민은행

304,839,780원

소멸

8(갑구10)

2021.12.06

가압류

(주)파마리서치

23,750,000원

소멸

9(갑구11)

2021.12.09

가압류

중소기업은행

55,192,348원

소멸

10(갑구12)

2021.12.10

가압류

(주)케이비국민카드

40,682,215원

소멸

11(갑구13)

2021.12.16

압류

국(의정부세무서장)

소멸

12(갑구14)

2021.12.20

가압류

신용보증기금

923,987,922원

소멸

13(갑구15)

2021.12.22

가압류

서울보증보험(주)

166,058,210원

소멸

14(갑구16)

2021.12.28

가압류

우리은행

64,562,773원

소멸

15(갑구17)

2022.01.21

가압류

현대캐피탈(주)

40,682,223원

소멸

16(갑구18)

2022.02.07

압류

국민건강보험공단

소멸

17(을구1-1)

2022.03.02

을구1번근저당권(한교동)가처분

신용보증기금

사해행위취소로 인한근저당권설정등기의 말소등기청구권

소멸

18(갑구19)

2022.05.19

압류

성동구(서울특별시)

소멸

19(갑구20)

2023.03.06

압류

양주시

소멸

20(갑21)

2023.03.08

압류

의정부시

소멸

[비고] 등기부상 권리는 모두 소멸하고 인수할 사항 없음

임차인이 991,000원에 대하여 2022. 10. 31.자 필요비상환청구권 발생에 대한 서면 및 2022. 12. 1.자 유치권신고서를 제출하였고, 그 성립여부 불분명함.

(1) 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 마장동 소재 지히철5호선「마장역」서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대를 형성하고 있으며 주위환경은 쾌적합니다.

(2) 교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선「마장역」등이 소재하며 제반 교통사정은 양호합니다.

(3) 건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 건물 내 제10층 제1003호로서

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호임

(4) 이용상태

아파트로 이용중임

(5) 설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장시설 등이 구비되어 있음

(6) 토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트단지의 건부지로 이용중임

(7) 인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접하고, 동측 및 서측으로 소로에 접함

(8) 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2003-09-05)(접합), 도로(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(접합) 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역(9) 공부와의 차이-HA1-211114-01

[본건 물건의 문제점]

(1) 임차권 인수여부

(2) 가처분

(3) 유치권

[문제점에 대한 의견]

1. 임차권 인수여부

임차인으로 조사된 허원선은 전입일자(2021.03.31.)가 말소기준권리(2021.07.12.)보다 앞서 대항력이 있으므로, 보증금있는 임차인일 경우 임차보증금을 인수여지 있다.

다만, 임차보증금이 얼마인지는 조사되어 있지 않으므로 입찰을 하고자 할 경우 미리 현장방문등을 통해서 보증금을 파악한 후 인수되는 보증금을 참고하여 입찰을 하여야 한다.

가능하면 임차인의 얘기만 듣지 말고 임대차계약서를 확인하는 것이 보다 안전하다고 본다.

2. 가처분의 문제

본건 경매는 을구 1번(2021.07.12.) 근저당자인 한교동이 근저당권에 기하여 경매신청을 하여 진행되고 있다.

그런데, 신용보증기금이 위 근저당권이 사해행위이라고 주장하면서 근저당권설정등기에 대한 말소의 소를 제기할 목적으로 가처분을 하였고, 이어 2022. 01.26. 사해행위취소의 소를 제기하여 2023.07.13.에 판결을 선고할 예정이다. 

따라서 위 근저당권은 본건 물건이 매각되기 전 또는 매각된 후에 사해행위취소를 원인으로 말소될 가능성이 있어 낙찰자에게 피해를 줄 수 있는지가 문제되는데, 판례는 낙찰자가 매각대금을 납부한 때에는 그후에 사해행위취소의 소에서 근저당권말소를 명하는 판결이 선고되더라도 낙찰자의 소유권취득에는 영향이 없다고 한다.

3. 유치권의 문제

임차인이 991,000원에 대하여 필요비상환청구권에 기하여 유치권을 주장하고 있는바, 임대차계약에는 임대차관계 종료시에 건물을 원상 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정을 하는 것이 일반적이다.

이와 같이 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다(대법원 1975. 4. 22. 73다2010).

임차인이 주장하는 필요비 금액이 991,000원 정도로 크지 않아서 위 유치권주장이 입찰하는데 결정적 장애가 되지는 않으며, 나아가 부동산임대차계약서에는 보통 원상회복조항이 포함되어 있는 것이 일반적이므로, 위 유치권 주장은 인정되지 않을 가능성이 높다고 본다.