[위 대법원 판결의 요지] 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심은, 원고(乙)가 진정한 임차인임을 전제로, ‘원고(乙)는 2007. 10. 23. 이 사건 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로, 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고(신라상호저축은행)보다 우선하여 임대차보증금 3,000만 원을 변제받을 권리가 있다’고 판단하였다. 2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. (1) 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 2007다38908, 38915 판결 등 참조). (2) 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고(乙)는 종전 임의경매절차(2007타경7092)에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 소외 1(甲)과 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 소외 2로부터 이 사건 주택을 인도받은 소외 1(甲)로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 소외 1(甲) 이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고(신라상호저축은행)에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 소외 1이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다. (3) 그럼에도 불구하고 원심이, 원고(乙)가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 소외 1(甲)로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음 날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만, 원고가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다). 3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. | 
이번주 구독자 질문에 관한 대법원 판례 2개를 소개하니 참고하시기 바랍니다.
1. 낙찰자가 대항력이 없는 종전 임차인과 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 위 임차권의 대항력 취득시기(⇒ 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시)
(아래 판례는 낙찰자가 대금납부 전에 후순위 임차인과 임대차계약을 체결한 사안이다)
2. 고양지원 2009타경36285 (1) 임의경매사건 관련 판례
甲이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 乙과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 乙이 매각대금을 완납하고 丙(신라상호저축은행)에 근저당권설정등기를 마쳐준 경우 임차인 甲의 대항력과 우선변제권의 발생시기(⇒ 낙찰대금을 납부한 날의 다음 날)
(아래 판례는 낙찰자가 대금납부 전에 제3자와 임대차 계약을 체결하고 대금을 납부한 사안이다)
甲(임차인)이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 乙(임대인)과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 乙이 매각대금을 완납하고 丙(신라상호저축은행)에게 근저당권설정등기를 마쳐주었다.
이 사안에서 대법원은, 乙이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 甲이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 乙로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 하였다(대법원 2014. 2. 27. 2012다93794).
[위 대법원 판결의 요지]
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심은, 원고(乙)가 진정한 임차인임을 전제로, ‘원고(乙)는 2007. 10. 23. 이 사건 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로, 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고(신라상호저축은행)보다 우선하여 임대차보증금 3,000만 원을 변제받을 권리가 있다’고 판단하였다.
2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
(1) 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 2007다38908, 38915 판결 등 참조).
(2) 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고(乙)는 종전 임의경매절차(2007타경7092)에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 소외 1(甲)과 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 소외 2로부터 이 사건 주택을 인도받은 소외 1(甲)로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 소외 1(甲) 이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고(신라상호저축은행)에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 소외 1이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다.
(3) 그럼에도 불구하고 원심이, 원고(乙)가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 소외 1(甲)로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음 날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만, 원고가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다).
3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.