제1절 총설
01. 제정 이유
이 법의 제정이유는 경ㆍ공매 등으로 퇴거 위기에 처한 전세사기 피해자의 주거불안을 해소할 수 있도록 한시적인 특별법을 제정하여 국토교통부장관이 전세사기피해지원위원회를 통해 전세사기피해자를 결정하고, 이들에 대하여 경ㆍ공매 절차, 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써 피해자의 주거안정을 도모하고자 함에 있다.
02. 용어 정의
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다(법 제2조).
1. 주택
"주택"이란 주택임대차보호법 제2조에 따른 주거용 건물(공부상 주거용 건물이 아니라도 임대차계약 체결 당시 임대차목적물의 구조와 실질이 주거용 건물이고 임차인의 실제 용도가 주거용인 경우를 포함한다)을 말한다.
2. 임대인등
"임대인등"이란 임대인 또는 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
가. 임대인의 대리인, 그 밖에 임대인을 위하여 주택의 임대에 관하여 업무를 처리하는 자 나. 임대인의 의뢰를 받은 공인중개사(중개보조인을 포함한다) 다. 임대인을 위하여 임차인을 모집하는 자(그 피고용인을 포함한다) 라. 다수 임대인의 배후에 있는 동일인 마. 라목의 동일인이 지배하거나 경제적 이익을 공유하는 조직 바. 라목의 동일인이나 마목의 조직을 배후에 둔 다수의 임대인 |
3. 전세사기피해자(자연인에 한함)
"전세사기피해자"란 법 제3조(전세사기피해자의 요건)의 요건을 모두 갖춘 자로서 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 말한다.
4. 전세사기피해자등
"전세사기피해자등"이란 다음의 (1), (2), (3) 중 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
(1) 전세사기피해자(자연인에 한함)
(2) 아래 요건을 모두 충족하는 임차인(자연인에 한함) 1) 임차인이 아래의 세가지 요건(①②③)을 모두 충족한 때에는 전세사기피해자등에 해당한다.
① 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것(임차권등기명령에 의한 임차권등기를 마친 경우 포함) ② 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것 ③ 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 |
2) 다만, 위 1)의 요건을 충족한 임차인이라 하더라도 아래 사유 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 전세사기피해자등에 해당하지 아니한다(법 제3조 제2항).
① 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우 ② 임차인이 소액임차인으로서 그 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 경우 ③ 임차인이 주택임대차보호법에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우 |
(3) 아래의 요건을 모두 충족하는 임차인으로서 임차주택(적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택을 포함)을 인도(인도받았던 경우를 포함)받고, 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 하였으며, 그 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 자(단, 법 제3조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 전세사기피해자등에서 제외한다)
1) 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. (다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.) 2) 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 |
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5. 전세사기피해주택
"전세사기피해주택"이란 전세사기피해자가 임차인인 임대차계약의 목적물인 주택(임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 주택도 포함)을 말한다.
제2절 전세사기피해자의 결정
01. 전세사기피해자의 요건
전세사기피해자로 인정받아 이법의 규정에 따른 지원과 보호를 받기 위해서는 먼저 국토교통부장관으로부터 전세사기피해자로 결정받아야 하며, 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정)은 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다.
다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 아래의 요건 중 1호 및 3호의 요건은 제외한다(법 제3조 제1항).
1. 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것 (임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마친 경우 포함) 2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. (다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.) 3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것 4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 |
02. 전세사기피해자에서 제외되는 경우
다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 전세사기피해자의 적용대상에서 제외한다(법 제3조 제2항).
1. 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우 2. 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우 3. 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우 |
03. 전세사기피해자의 결정 절차
1. 임차인의 신청
전세사기피해자등 결정을 받으려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청하여야 한다(법 제12조).
(1) 신청방법
전세사기피해자등 결정을 신청하려는 임차인은 전세사기피해자등 결정신청서에 다음의 서류를 첨부하여 시ㆍ도지사에게 제출해야 한다(시행규칙 제3조)
1) 신청인이 법 제3조 제1항의 전세사기피해자의 요건을 갖추었음을 증명하는 다음의 서류
가. 임대차계약서 사본 나. 주민등록표 초본(규칙 제4항 단서에 따라 확인에 동의하지 않는 경우만 해당한다) 다. 다음의 어느 하나에 해당하는 경매ㆍ공매 개시 관련 서류 ① 민사집행법 제84조에 따른 최고서 ② 국세징수법 제75조 또는 지방세징수법 제80조에 따른 공매통지서 ③ 국세징수법 시행령 제66조 또는 지방세징수법 시행령 제91조의2에 따른 공매대행통지서 ④ 그 밖의 경매ㆍ공매 개시 관련 서류 라. 판결정본 또는 지급명령 등 집행권원을 확인할 수 있는 서류 마. 그 밖에 법 제3조제1항 각 호의 요건을 갖추었음을 증명할 수 있는 서류 |
2) 개인정보 수집ㆍ이용 등 동의서(신청인이 동의한 경우만 해당한다) 3) 위임장(대리인을 선임한 경우만 해당한다) |
(2) 피해사실의 조사
국토교통부장관은 전세사기피해자등 결정신청이 있는 경우에는 전세사기피해자등 결정 등을 위하여 임차주택의 가격 및 실태, 임차주택의 권리관계, 임대인의 채무 등 필요한 정보나 자료를 조사할 수 있다. 국토교통부장관은 신청을 받은 날부터 30일 이내에 조사를 마쳐야 한다.
2. 전세사기피해자등 결정
국토교통부장관은 피해사실의 조사를 마치면 피해사실의 조사 결과, 전세사기피해자등 결정 여부에 대한 검토의견, 그 밖에 위원회의 심의에 필요한 자료를 첨부하여 위원회에 심의를 요청하여야 한다. 위원회는 신청인이 전세사기피해자의 요건을 충족하였는지 판단하여 건이 상정된 날부터 30일 이내에 전세사기피해자등 결정안을 심의ㆍ의결하여야 한다.
국토교통부장관은 위원회의 심의ㆍ의결에 따라 전세사기피해자등 결정을 하여야 하며, 결정문 정본을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신청인에게 송달하여야 한다.
3. 이의신청
전세사기피해자등 결정에 관하여 이의가 있는 신청인은 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
국토교통부장관은 이의신청을 받은 날부터 20일 이내에 결정하여야 하며, 이 경우 국토교통부장관은 위원회에 재심의를 요청하고, 위원회가 재심의하여 의결한 전세사기피해자등 결정안에 따라 전세사기피해자등 결정을 하여야 한다.
제3절 전세사기피해자등 지원
01. 강제집행등의 유예ㆍ정지
전세사기피해주택에 대하여는 전세사기피해자가 경매ㆍ공매의 유예ㆍ정지를 신청할 수 있다.
1. 경매의 유예ㆍ정지
전세사기피해주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매절차가 진행 중인 경우 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예ㆍ정지를 신청할 수 있다.
법원은 경매절차의 유예ㆍ정지신청이 있고, 전세사기피해자(법 제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자 포함)가 임차보증금을 반환받지 못하여 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 경매유예등을 결정할 수 있다.
이 경우 경매유예등의 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 한다. 다만, 법원은 경매유예등의 사유가 해소되지 아니하였다고 인정되는 경우 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다.
2. 국세의 체납으로 인하여 압류된 주택의 매각 유예ㆍ정지
전세사기피해자는 전세사기피해주택이 국세징수법 제31조에 따라 압류되었거나 매각절차가 진행 중인 경우 매각결정기일 전까지 관할 세무서장에게 매각절차의 유예 또는 정지를 신청할 수 있다.
관할 세무서장은 매각절차의 유예 또는 정지신청이 있고, 전세사기피해자(법 제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자 포함)가 임차보증금을 반환받지 못하여 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 매각유예등을 할 수 있다.
이 경우 매각유예등의 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 한다. 다만, 관할 세무서장은 매각유예등의 사유가 해소되지 아니하였다고 인정되는 경우 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다.
한편 지방세의 체납으로 인하여 매각절차가 진행 중인 주택에 대해서도 전세사기피해자는 매각결정기일 전까지 지방자치단체의 장에게 매각절차의 유예 또는 중지를 신청할 수 있다.
02. 전세사기피해자의 우선매수권
1. 경매절차에서의 우선매수권
전세사기피해주택을경매하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 입찰보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
이 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 하며, 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 본다.
2. 국세징수법에 따른 공매절차에서의 우선매수권
전세사기피해주택이 「국세징수법」에 따라 공매되는 경우 전세사기피해자는 매각결정기일 전까지 공매보증금을 제공하고 다음의 각 구분에 따른 가격으로 그 주택을 우선매수하겠다는 신청을 할 수 있다. 관할 세무서장은 전세사기피해자의 우선매수 신청이 있는 경우 전세사기피해자에게 매각결정을 하여야 하며, 이 경우 최고가 매수신청인은 차순위 매수신청인으로 본다.
(1) 최고가 매수신청인이 있는 경우 : 최고가 매수가격 (2) 최고가 매수신청인이 없는 경우 : 공매예정가격(최저입찰가격) |
제4절 국세의 우선 징수에 대한 특례
01. 제도의 취지
조세의 우선변제권은 일정한 범위 내에서는 조세채무자의 총재산에 대하여 우선변제권이 인정된다는 점에서 이른바 법정 담보물권으로서의 성격을 갖고 있으며, 따라서 조세채무자의 부동산이 여럿인 경우에는 마치 그 부동산 전부에 대한 공동저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로, 납세의무자 소유의 여러 부동산에 대하여 조세우선변제권이 행사된 경우에는 공동저당권에 관한 민법 제368조가 유추 적용된다(대법원 2006. 5. 26. 2003다18401).
따라서 납세의무자 소유의 여러 부동산이 동시에 매각되어 그 매각대금으로 조세채권을 배당을 할 경우, 즉 동시배당의 경우에는 각 매각부동산의 경매대가에 비례하여 안분할당한 금액을 그 조세채권의 배당금액으로 하여야 하는 것은 당연하다.
그러나 납세의무자 소유의 여러 부동산 중 일부만이 매각되어 그 매각대금으로 조세채권에 대해 배당을 할 경우, 즉 이시배당의 경우에는 그 매각대금에서 조세채권 전액을 배당받을 수도 있다. 여기서 특히 문제되는 것은 이시배당의 경우인데, 이 경우에도 민법 제368조 제2항은 차순위 담보권자를 보호하기 위해서 차순위저당권자의 대위제도를 인정하고 있다.
예를 들어 납세의무자 소유의 여러 부동산 중 하나가 매각되어 그 매각대금으로 조세채권이 전액 배당을 받은 경우, 그 경매된 부동산의 차순위저당권자는 납세의무자 소유의 여러 부동산이 한꺼번에 매각되어 동시배당하였더라면 조세채권자가 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 다른 부동산들에 대해 조세채권자의 권리를 대위하여 행사할 수 있다.
이 제도에 의해서 납세의무자 소유의 부동산이 한꺼번에 경매되든, 일부만 경매되든 차순위저당권자에게 특별히 불리하거나 유리한 상황이 생기지 않는다.
다만, 차순위 저당권자에게 대위권이 인정되다 하더라도 깜박 잊고 대위권행사 기회를 놓치거나, 심지어 차순위자대위제도 자체를 알지 못해서 불이익을 받는 경우가 있을 수 있다.
이러한 이유로 전세사기피해자지원특별법은 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있는 경우 등 일정 요건에 해당할 경우에는 국세나 지방세를 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하도록 요청할 수 있도록 규정하고 있다.
02. 국세안분의 요건
1. 국세안분의 요건
관할 세무서장은 국세의 강제징수 또는 경매 절차 등을 통하여 임대인의 국세를 징수하려 할 때 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 해당 임대인의 국세를 「국세기본법」 제35조 제1항에도 불구하고 “대통령령으로 정하는 기준”에 따라 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수할 수 있다. 이 경우 안분된 국세의 우선권은 「국세기본법」에 따른다(법 제23조 제1항).
(1) 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있을 것 (2) 우선징수가 가능한 국세가 존재할 것 임대인 소유 주택의 전부 또는 일부에 대하여 전세사기피해자 또는 임차인(법 제3조 제1항 제1호ㆍ제3호 및 제4호의 요건을 모두 충족하는 임차인)의 임차권에 의하여 담보된 임차보증금반환채권 또는 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권보다 우선징수가 가능한 국세가 존재할 것
(3) 임차인의 안분 적용 신청이 있을 것 전세사기피해자 또는 임차인(법 제3조 제1항 제1호ㆍ제3호 및 제4호의 요건을 모두 충족하는 임차인)의 법 제23조 제3항에 따른 안분 적용 신청이 있을 것 |
법 제3조(전세사기피해자의 요건) ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다. 1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것(임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마친 경우 포함) 2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다. 3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것 4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 법 제23조(국세의 우선 징수에 대한 특례) ③ 제1항에 따른 국세의 안분을 적용받으려는 전세사기피해자 또는 제2조 제4호 나목에 따른 임차인은 관할 세무서장, 경매 등을 주관하는 법원 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사에 안분 적용을 신청하여야 한다. 이 경우 안분 적용 신청을 받은 법원 또는 한국자산관리공사는 그 신청사실을 즉시 관할 세무서장에게 통지하여야 한다. |
2. 안분에서 제외되는 국세
안분하는 국세에는 「국세기본법」 제35조 제3항에 따른 해당 재산에 대하여 부과된 국세(상속세, 증여세, 종합부동산세 등 당해세)는 제외한다(법 제23조 제2항).
03. 국세의 안분 방법 및 신청 등
국세의 안분을 적용받으려는 전세사기피해자 또는 임차인은 관할 세무서장, 경매 등을 주관하는 법원 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사에 안분 적용을 신청하여야 한다. 이 경우 안분 적용 신청을 받은 법원 또는 한국자산관리공사는 그 신청사실을 즉시 관할 세무서장에게 통지하여야 한다(법 제23조 제3항).
1. 국세의 안분액의 산정
관할 세무서장은 공매 또는 경매 절차 등을 통하여 임대인의 국세를 징수하려 할 때 해당 임대인의 국세를 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수할 수 있다. 이 경우 안분하여 징수하는 전세사기피해주택 임대인의 국세는 다음의 구분에 따라 산정한다(영 제3조).
(1) 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 경우(영 제3조 제1항 제1호)
상속세, 증여세 및 종합부동산세의 경우에는 그 고지 또는 신고 건별로 각각 아래 가목에 따라 계산한 금액과 나목의 금액 중 큰 금액을 안분하여 징수하는 금액으로 한다.
가. 다음의 계산식에 따라 계산한 금액 A x B ÷ C
A : 전세사기피해주택의 임대인이 체납한 고지 또는 신고 건별 국세 금액 B : 전세사기피해주택의 가격 C : 전세사기피해주택의 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액 |
나. 전세사기피해주택의 임대인이 체납한 고지 또는 신고 건별 국세 금액 중 국세기본법 제35조 제3항에 따른 해당 재산에 대하여 부과된 국세 금액(당해세)
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(2) 상속세, 증여세 및 종합부동산세 외의 국세의 경우(영 제3조 제1항 제2호)
상속세, 증여세 및 종합부동산세 외의 국세의 경우, 즉 일반조세의 경우에는 그 고지 또는 신고 건별로 각각 위 (1)의 가목에 따라 계산한 금액을 안분하여 징수하는 금액으로 한다.
위 1. 국세의 안분액의 산정의 기준이 되는 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액(C)과 전세사기피해주택의 가격(B)은 다음과 같다.
(1) 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액 영 제3조 제1항 제1호 가목의 계산식에서 "전세사기피해주택의 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액"은 전세사기피해자 또는 임차인이 안분적용 신청을 한 날이 속하는 연도의 직전 연도의 지방세법 제114조에 따른 과세기준일(이하 "국세 안분 과세기준일"이라 한다)에 전세사기피해주택의 임대인이 소유하고 있었던 주택의 지방세법 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액(같은 법 제110조 제1항에 따라 주택에 대한 재산세의 과세표준 산정에 적용된 시가표준액을 말한다)을 합산한 금액으로 한다. (2) 전세사기피해주택의 가격 영 제3조 제1항 제1호 가목의 계산식에서 "전세사기피해주택의 가격"은 안분적용 신청을 한 전세사기피해자가 임차인인 전세사기피해주택의 국세 안분 과세기준일 당시 시가표준액으로 한다. 다만, 전세사기피해주택의 시가표준액이 없는 경우에는 그 전세사기피해주택의 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장이 「지방세법」 제4조 제1항 단서 및 제2항에 따라 산정 또는 결정한 가액(이하 "산정가액"이라 한다)으로 한다. |
2. 안분적용의 신청 절차
(1) 국세안분신청서의 제출시기
국세의 안분적용신청을 하려는 전세사기피해자는 매각결정기일 전까지 신청인의 인적사항 및 전세사기피해주택의 소재지 등을 적은 안분 적용 신청서(국세안분신청서)를 관할 세무서장, 경매 등을 주관하는 법원 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사에 제출해야 한다.
관할 세무서장이 아닌 세무서장이 국세안분신청서를 제출받은 경우에는 즉시 그 신청서를 관할 세무서장에게 송부하고, 그 신청서를 제출한 전세사기피해자에게도 지체 없이 그 뜻을 통지해야 한다.
(2) 관할세무서장의 조치
관할 세무서장은 국세안분신청서를 제출받은 경우 그 신청서의 사본을 첨부하여 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 지체없이 안분적용 신청 사실을 통지해야 한다. 이 경우 그 통지를 받은 지방자치단체의 장은 전세사기피해주택 임대인이 지방세를 체납한 지방자치단체의 장에게 지체 없이 그 신청 사실을 통지해야 한다.
제5절 지방세의 우선 징수에 대한 특례
01. 지방세 안분
1. 지방세 안분의 요건
지방자치단체의 장은 공매 또는 경매 절차 등을 통하여 임대인의 지방세(가산금 포함)를 징수하려 할 때 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 해당 임대인의 지방세를 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수할 수 있다. 이 경우 안분된 지방세의 우선권은 「지방세기본법」에 따른다(법 제24조 제1항).
(1) 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있을 것 (2) 주택의 전부 또는 일부에 대하여 전세사기피해자 또는 임차인의 임차권에 의하여 담보된 임차보증금반환채권 또는 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권보다 우선징수가 가능한 지방세가 존재할 것 (3) 전세사기피해자 또는 임차인의 안분 적용 신청이 있을 것 |
2. 안분적용 제외 대상
체납처분 대상 주택에 대하여 부과된 다음의 지방세는 안분적용대상에서 제외한다.
(1) 재산세 (2) 지역자원시설세(소방분에 대한 지역자원시설세만 해당한다) (3) 지방교육세(재산세에 부가되는 지방교육세만 해당한다) |
02. 안분적용의 신청
1. 신청방법
지방세의 안분을 적용받으려는 전세사기피해자 또는 임차인은 지방자치단체의 장, 경매 등을 주관하는 법원 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사 등에 안분 적용을 신청하여야 한다. 이 경우 안분 적용 신청을 받은 법원 또는 한국자산관리공사는 그 신청사실을 즉시 지방자치단체의 장에게 통지하여야 한다.
2. 행정안전부장관등의 조치
행정안전부장관 또는 지방자치단체의 장은 안분을 하기 위하여 필요한 경우 법원행정처장 또는 국토교통부장관에게 임대인에 대한 정보 및 임대인이 보유한 주택현황에 대한 정보를 요구할 수 있다.
03. 지방세의 안분 방법 등
1. 안분액의 산정
지방자치단체의 장은 지방세의 체납처분 또는 경매 절차 등을 통하여 임대인의 지방세(가산금을 포함한다)를 징수하려 할 때 해당 임대인의 지방세를 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수할 수 있다. 이 경우 안분하여 징수하는 전세사기피해주택 임대인의 지방세는 다음의 구분에 따라 산정한다(영 제4조).
(1) 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세(영 제4조 제1항 제1호) 전세사기피해주택에 부과된 재산세, 지역자원시설세(소방분에 대한 지역자원시설세만 해당), 지방교육세(재산세에 부가되는 지방교육세만 해당)의 경우에는 해당 지방세 금액을 안분하여 징수하는 금액으로 한다. (2) 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 외의 경우(영 제4조 제1항 제2호) 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 외의 경우에는 고지 또는 신고 건별로 각각 다음의 계산식에 따라 계산한 금액을 안분하여 징수하는 금액으로 한다. 다만, 고지 또는 신고 건별로 각각 다음의 계산식에 따라 계산한 금액이 2천원 미만인 경우에는 고지 또는 신고 건별 금액으로 한다.
A x B ÷ C
A : 전세사기피해주택의 임대인이 체납한 고지 또는 신고 건별 지방세 금액
B : 전세사기피해주택의 가격
C : 전세사기피해주택의 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액 |
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2. 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액
영 제4조 제1항 제2호의 계산식에서 "전세사기피해주택의 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액"은 전세사기피해자(임차인 포함)가 안분적용 신청을 한 날이 속하는 연도의 직전 연도의 「지방세법」 제114조에 따른 과세기준일(이하 "지방세 안분 과세기준일"이라 한다)에 전세사기피해주택의 임대인이 소유하고 있었던 주택의 시가표준액을 합산한 금액으로 한다.
3. 전세사기피해주택의 가격
영 제4조 제1항 제2호의 계산식에서 "전세사기피해주택의 가격"은 안분적용 신청을 한 전세사기피해자가 임차인인 전세사기피해주택의 지방세 안분 과세기준일 당시 시가표준액으로 한다. 다만, 전세사기피해주택의 시가표준액이 없는 경우에는 산정가액으로 한다.
4. 관할 지방자치단체의 장의 조치
소재지 관할 지방자치단체의 장은 전세사기피해자(임차인 포함)의 안분적용 신청에 따라 산정가액이 필요한 경우에는 그 신청일부터 14일 이내에 산정가액을 산정 또는 결정하고, 그 결과를 지체 없이 전세사기피해주택 임대인이 지방세를 체납한 지방자치단체의 장 및 전세사기피해주택 임대인의 주소지를 관할하는 세무서장에게 각각 통지해야 한다.
5. 지방세안분신청서의 제출시기
안분 적용 신청을 하려는 전세사기피해자는 매각결정기일 전까지 신청인의 인적사항 및 전세사기피해주택의 소재지 등을 적은 안분 적용 신청서(지방세안분신청서)를 지방자치단체의 장, 경매 등을 주관하는 법원 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사에 제출해야 한다.
지방자치단체의 장은 지방세안분신청서를 제출받은 경우에는 그 신청서의 사본을 첨부하여 전세사기피해주택 임대인이 지방세를 체납한 지방자치단체의 장과 전세사기피해주택 임대인의 주소지를 관할하는 세무서장에게 지체 없이 안분 적용 신청 사실을 통지해야 한다.
제6절 기타 피해자의 지원제도
1. 공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입
(1) 전세사기피해자는 「공공주택 특별법」 제4조 제1항 제2호 또는 제3호에 따른 공공주택사업자와 사전에 협의하여 전세사기피해주택의 매입을 요청할 수 있다.
전세사기피해자가 제1항에 따라 매입을 요청한 경우에는 제20조부터 제22조까지에 따른 우선 매수할 수 있는 권리를 공공주택사업자에게 양도한 것으로 간주한다. 이 경우 공공주택사업자는 「민사집행법」 제113조, 「국세징수법」 제71조 및 「지방세징수법」 제76조에 따른 보증의 제공 없이 우선매수 신고를 할 수 있다.
(2) 우선 매수할 수 있는 권리를 양수한 공공주택사업자가 「민사집행법」에 따른 경매, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 공매의 방법으로 전세사기피해주택을 취득한 경우에는 「공공주택 특별법」 제2조 제1호 가목에 따른 공공임대주택으로 공급하되, 해당 주택의 전세사기피해자에게 우선 공급할 수 있다.
2. 경매 및 공매의 지원
주택도시보증공사는 전세사기피해자의 신청을 받아 「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조에 따른 경매나 「국세징수법」 제64조 또는 「지방세징수법」 제71조에 따른 매각절차와 관련하여 경매 및 공매의 지원서비스를 제공할 수 있다.
이 경우 국가는 경매 및 공매의 지원서비스 제공에 필요한 비용의 일부를 「주택도시기금법」 제9조에 따라 지원할 수 있다.
3. 금융지원 등
국가 및 지방자치단체는 전세사기피해자 및 제2조 제4호 다목에 따른 임차인의 긴박한 주거안정을 보호하기 위하여 필요한 자금을 융자하거나 그 밖에 필요한 지원을 할 수 있다.
국가는 「주택임대차보호법」 제8조에 따른 최우선변제를 받지 못하여 시급한 지원이 필요하다고 인정되는 전세사기피해자에게 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금에서 주택의 임대차에 필요한 자금을 융자할 수 있다.
4. 전세자금채무의 불이행 및 대위변제의 등록 유예
「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 금융회사등은 전세사기피해자 또는 제2조 제4호 다목에 따른 임차인의 보증금이 모두 변제되지 아니한 경우 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제25조에 따른 신용정보집중기관이 같은 법 제26조의 신용정보집중관리위원회를 통하여 정한 기준에 따라 이들의 해당 전세 관련 대출에 대한 채무의 불이행 및 대위변제의 등록을 유예할 수 있다.
5. 긴급복지지원법에 대한 특례
전세사기피해자, 제2조 제4호 다목에 따른 임차인 또는 그 임차인(전세사기피해자를 포함한다)과 생계 및 주거를 같이 하고 있는 가구의 구성원은 「긴급복지지원법」 제5조에 따른 긴급지원대상자로 본다. 이에 따른 지원의 기준ㆍ기간ㆍ종류ㆍ방법 및 절차 등에 필요한 사항은 「긴급복지지원법」에 따른다.
제7절 시행일 및 경과조치 등
1. 시행일
이 법은 공포한 날(2023.6.1)부터 시행한다. 다만, 제10조(전세사기피해지원단), 제23조(국세의 우선 징수에 대한 특례) 및 제24조(지방세의 우선 징수에 대한 특례)는 공포 후 1개월이 경과한 날(2023.7.1)부터 시행한다.
2. 유효기간
이 법은 시행 후 2년이 경과하는 날까지 효력을 가진다.
3. 적용례
제3조 제1항 각 호 외의 부분 단서는 이 법 시행일부터 소급하여 2년이 되는 날(2021.6.1) 이후부터 이 법 시행일 이전(2023.6.1)까지 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에 한정하여 적용한다.
제3조(전세사기피해자의 요건) ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다. (즉 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 아래 1호와 3호의 요건을 갖추지 못한 경우에도 2호와 4호의 요건만 갖추고 있으면 전세사기피해자로 인정받을 수 있다) 1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것(임차권등기를 마친 경우 포함) 2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다. 3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것 4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 |
4. 이 법의 유효기간 만료에 따른 경과조치
이 법의 유효기간 만료 전에 전세사기피해자등으로 결정된 사람과 제12조에 따른 전세사기피해자등 신청을 한 사람에 대해서는 이 법의 유효기간이 만료된 이후에도 이 법을 적용한다.
5. 존속기간
① 위원회는 이 법의 유효기간 만료일 이후에도 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정에 관한 심의 등을 위하여 이 법의 유효기간 만료일 이후 6개월간 존속하며, 필요하다고 인정되는 경우 3개월의 범위에서 그 존속기간을 연장할 수 있다.
② 지원단은 위원회의 잔존사무를 처리하기 위하여 위원회 활동종료 후 6개월간 존속하며, 필요하다고 인정되는 경우 3개월의 범위에서 그 존속기간을 연장할 수 있다.
제1절 총설
01. 제정 이유
이 법의 제정이유는 경ㆍ공매 등으로 퇴거 위기에 처한 전세사기 피해자의 주거불안을 해소할 수 있도록 한시적인 특별법을 제정하여 국토교통부장관이 전세사기피해지원위원회를 통해 전세사기피해자를 결정하고, 이들에 대하여 경ㆍ공매 절차, 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써 피해자의 주거안정을 도모하고자 함에 있다.
02. 용어 정의
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다(법 제2조).
1. 주택
"주택"이란 주택임대차보호법 제2조에 따른 주거용 건물(공부상 주거용 건물이 아니라도 임대차계약 체결 당시 임대차목적물의 구조와 실질이 주거용 건물이고 임차인의 실제 용도가 주거용인 경우를 포함한다)을 말한다.
2. 임대인등
"임대인등"이란 임대인 또는 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
가. 임대인의 대리인, 그 밖에 임대인을 위하여 주택의 임대에 관하여 업무를 처리하는 자
나. 임대인의 의뢰를 받은 공인중개사(중개보조인을 포함한다)
다. 임대인을 위하여 임차인을 모집하는 자(그 피고용인을 포함한다)
라. 다수 임대인의 배후에 있는 동일인
마. 라목의 동일인이 지배하거나 경제적 이익을 공유하는 조직
바. 라목의 동일인이나 마목의 조직을 배후에 둔 다수의 임대인
3. 전세사기피해자(자연인에 한함)
"전세사기피해자"란 법 제3조(전세사기피해자의 요건)의 요건을 모두 갖춘 자로서 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 말한다.
4. 전세사기피해자등
"전세사기피해자등"이란 다음의 (1), (2), (3) 중 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
(1) 전세사기피해자(자연인에 한함)
(2) 아래 요건을 모두 충족하는 임차인(자연인에 한함)
1) 임차인이 아래의 세가지 요건(①②③)을 모두 충족한 때에는 전세사기피해자등에 해당한다.
① 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것(임차권등기명령에 의한 임차권등기를 마친 경우 포함)
② 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것
③ 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것
① 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우
② 임차인이 소액임차인으로서 그 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 경우
③ 임차인이 주택임대차보호법에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우
(3) 아래의 요건을 모두 충족하는 임차인으로서 임차주택(적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택을 포함)을 인도(인도받았던 경우를 포함)받고, 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 하였으며, 그 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 자(단, 법 제3조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 전세사기피해자등에서 제외한다)
1) 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것.
(다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.)
2) 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것
5. 전세사기피해주택
"전세사기피해주택"이란 전세사기피해자가 임차인인 임대차계약의 목적물인 주택(임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 주택도 포함)을 말한다.
제2절 전세사기피해자의 결정
01. 전세사기피해자의 요건
전세사기피해자로 인정받아 이법의 규정에 따른 지원과 보호를 받기 위해서는 먼저 국토교통부장관으로부터 전세사기피해자로 결정받아야 하며, 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정)은 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다.
다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 아래의 요건 중 1호 및 3호의 요건은 제외한다(법 제3조 제1항).
1. 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것
(임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마친 경우 포함)
2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것.
(다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.)
3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것
4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것
02. 전세사기피해자에서 제외되는 경우
다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 전세사기피해자의 적용대상에서 제외한다(법 제3조 제2항).
1. 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우
2. 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우
3. 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우
03. 전세사기피해자의 결정 절차
1. 임차인의 신청
전세사기피해자등 결정을 받으려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청하여야 한다(법 제12조).
(1) 신청방법
전세사기피해자등 결정을 신청하려는 임차인은 전세사기피해자등 결정신청서에 다음의 서류를 첨부하여 시ㆍ도지사에게 제출해야 한다(시행규칙 제3조)
가. 임대차계약서 사본
나. 주민등록표 초본(규칙 제4항 단서에 따라 확인에 동의하지 않는 경우만 해당한다)
다. 다음의 어느 하나에 해당하는 경매ㆍ공매 개시 관련 서류
① 민사집행법 제84조에 따른 최고서
② 국세징수법 제75조 또는 지방세징수법 제80조에 따른 공매통지서
③ 국세징수법 시행령 제66조 또는 지방세징수법 시행령 제91조의2에 따른 공매대행통지서
④ 그 밖의 경매ㆍ공매 개시 관련 서류
라. 판결정본 또는 지급명령 등 집행권원을 확인할 수 있는 서류
마. 그 밖에 법 제3조제1항 각 호의 요건을 갖추었음을 증명할 수 있는 서류
2) 개인정보 수집ㆍ이용 등 동의서(신청인이 동의한 경우만 해당한다)
3) 위임장(대리인을 선임한 경우만 해당한다)
(2) 피해사실의 조사
국토교통부장관은 전세사기피해자등 결정신청이 있는 경우에는 전세사기피해자등 결정 등을 위하여 임차주택의 가격 및 실태, 임차주택의 권리관계, 임대인의 채무 등 필요한 정보나 자료를 조사할 수 있다. 국토교통부장관은 신청을 받은 날부터 30일 이내에 조사를 마쳐야 한다.
2. 전세사기피해자등 결정
국토교통부장관은 피해사실의 조사를 마치면 피해사실의 조사 결과, 전세사기피해자등 결정 여부에 대한 검토의견, 그 밖에 위원회의 심의에 필요한 자료를 첨부하여 위원회에 심의를 요청하여야 한다. 위원회는 신청인이 전세사기피해자의 요건을 충족하였는지 판단하여 건이 상정된 날부터 30일 이내에 전세사기피해자등 결정안을 심의ㆍ의결하여야 한다.
국토교통부장관은 위원회의 심의ㆍ의결에 따라 전세사기피해자등 결정을 하여야 하며, 결정문 정본을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신청인에게 송달하여야 한다.
3. 이의신청
전세사기피해자등 결정에 관하여 이의가 있는 신청인은 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
국토교통부장관은 이의신청을 받은 날부터 20일 이내에 결정하여야 하며, 이 경우 국토교통부장관은 위원회에 재심의를 요청하고, 위원회가 재심의하여 의결한 전세사기피해자등 결정안에 따라 전세사기피해자등 결정을 하여야 한다.
제3절 전세사기피해자등 지원
01. 강제집행등의 유예ㆍ정지
전세사기피해주택에 대하여는 전세사기피해자가 경매ㆍ공매의 유예ㆍ정지를 신청할 수 있다.
1. 경매의 유예ㆍ정지
전세사기피해주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매절차가 진행 중인 경우 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예ㆍ정지를 신청할 수 있다.
법원은 경매절차의 유예ㆍ정지신청이 있고, 전세사기피해자(법 제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자 포함)가 임차보증금을 반환받지 못하여 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 경매유예등을 결정할 수 있다.
이 경우 경매유예등의 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 한다. 다만, 법원은 경매유예등의 사유가 해소되지 아니하였다고 인정되는 경우 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다.
2. 국세의 체납으로 인하여 압류된 주택의 매각 유예ㆍ정지
전세사기피해자는 전세사기피해주택이 국세징수법 제31조에 따라 압류되었거나 매각절차가 진행 중인 경우 매각결정기일 전까지 관할 세무서장에게 매각절차의 유예 또는 정지를 신청할 수 있다.
관할 세무서장은 매각절차의 유예 또는 정지신청이 있고, 전세사기피해자(법 제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자 포함)가 임차보증금을 반환받지 못하여 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 매각유예등을 할 수 있다.
이 경우 매각유예등의 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 한다. 다만, 관할 세무서장은 매각유예등의 사유가 해소되지 아니하였다고 인정되는 경우 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다.
한편 지방세의 체납으로 인하여 매각절차가 진행 중인 주택에 대해서도 전세사기피해자는 매각결정기일 전까지 지방자치단체의 장에게 매각절차의 유예 또는 중지를 신청할 수 있다.
02. 전세사기피해자의 우선매수권
1. 경매절차에서의 우선매수권
전세사기피해주택을경매하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 입찰보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
이 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 하며, 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 본다.
2. 국세징수법에 따른 공매절차에서의 우선매수권
전세사기피해주택이 「국세징수법」에 따라 공매되는 경우 전세사기피해자는 매각결정기일 전까지 공매보증금을 제공하고 다음의 각 구분에 따른 가격으로 그 주택을 우선매수하겠다는 신청을 할 수 있다. 관할 세무서장은 전세사기피해자의 우선매수 신청이 있는 경우 전세사기피해자에게 매각결정을 하여야 하며, 이 경우 최고가 매수신청인은 차순위 매수신청인으로 본다.
(1) 최고가 매수신청인이 있는 경우 : 최고가 매수가격
(2) 최고가 매수신청인이 없는 경우 : 공매예정가격(최저입찰가격)
제4절 국세의 우선 징수에 대한 특례
01. 제도의 취지
조세의 우선변제권은 일정한 범위 내에서는 조세채무자의 총재산에 대하여 우선변제권이 인정된다는 점에서 이른바 법정 담보물권으로서의 성격을 갖고 있으며, 따라서 조세채무자의 부동산이 여럿인 경우에는 마치 그 부동산 전부에 대한 공동저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로, 납세의무자 소유의 여러 부동산에 대하여 조세우선변제권이 행사된 경우에는 공동저당권에 관한 민법 제368조가 유추 적용된다(대법원 2006. 5. 26. 2003다18401).
따라서 납세의무자 소유의 여러 부동산이 동시에 매각되어 그 매각대금으로 조세채권을 배당을 할 경우, 즉 동시배당의 경우에는 각 매각부동산의 경매대가에 비례하여 안분할당한 금액을 그 조세채권의 배당금액으로 하여야 하는 것은 당연하다.
그러나 납세의무자 소유의 여러 부동산 중 일부만이 매각되어 그 매각대금으로 조세채권에 대해 배당을 할 경우, 즉 이시배당의 경우에는 그 매각대금에서 조세채권 전액을 배당받을 수도 있다. 여기서 특히 문제되는 것은 이시배당의 경우인데, 이 경우에도 민법 제368조 제2항은 차순위 담보권자를 보호하기 위해서 차순위저당권자의 대위제도를 인정하고 있다.
예를 들어 납세의무자 소유의 여러 부동산 중 하나가 매각되어 그 매각대금으로 조세채권이 전액 배당을 받은 경우, 그 경매된 부동산의 차순위저당권자는 납세의무자 소유의 여러 부동산이 한꺼번에 매각되어 동시배당하였더라면 조세채권자가 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 다른 부동산들에 대해 조세채권자의 권리를 대위하여 행사할 수 있다.
이 제도에 의해서 납세의무자 소유의 부동산이 한꺼번에 경매되든, 일부만 경매되든 차순위저당권자에게 특별히 불리하거나 유리한 상황이 생기지 않는다.
다만, 차순위 저당권자에게 대위권이 인정되다 하더라도 깜박 잊고 대위권행사 기회를 놓치거나, 심지어 차순위자대위제도 자체를 알지 못해서 불이익을 받는 경우가 있을 수 있다.
이러한 이유로 전세사기피해자지원특별법은 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있는 경우 등 일정 요건에 해당할 경우에는 국세나 지방세를 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하도록 요청할 수 있도록 규정하고 있다.
02. 국세안분의 요건
1. 국세안분의 요건
관할 세무서장은 국세의 강제징수 또는 경매 절차 등을 통하여 임대인의 국세를 징수하려 할 때 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 해당 임대인의 국세를 「국세기본법」 제35조 제1항에도 불구하고 “대통령령으로 정하는 기준”에 따라 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수할 수 있다. 이 경우 안분된 국세의 우선권은 「국세기본법」에 따른다(법 제23조 제1항).
(1) 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있을 것
(2) 우선징수가 가능한 국세가 존재할 것
임대인 소유 주택의 전부 또는 일부에 대하여 전세사기피해자 또는 임차인(법 제3조 제1항 제1호ㆍ제3호 및 제4호의 요건을 모두 충족하는 임차인)의 임차권에 의하여 담보된 임차보증금반환채권 또는 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권보다 우선징수가 가능한 국세가 존재할 것
(3) 임차인의 안분 적용 신청이 있을 것
전세사기피해자 또는 임차인(법 제3조 제1항 제1호ㆍ제3호 및 제4호의 요건을 모두 충족하는 임차인)의 법 제23조 제3항에 따른 안분 적용 신청이 있을 것
법 제3조(전세사기피해자의 요건)
① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.
1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것(임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마친 경우 포함)
2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.
3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것
4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것
법 제23조(국세의 우선 징수에 대한 특례)
③ 제1항에 따른 국세의 안분을 적용받으려는 전세사기피해자 또는 제2조 제4호 나목에 따른 임차인은 관할 세무서장, 경매 등을 주관하는 법원 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사에 안분 적용을 신청하여야 한다. 이 경우 안분 적용 신청을 받은 법원 또는 한국자산관리공사는 그 신청사실을 즉시 관할 세무서장에게 통지하여야 한다.
2. 안분에서 제외되는 국세
안분하는 국세에는 「국세기본법」 제35조 제3항에 따른 해당 재산에 대하여 부과된 국세(상속세, 증여세, 종합부동산세 등 당해세)는 제외한다(법 제23조 제2항).
03. 국세의 안분 방법 및 신청 등
국세의 안분을 적용받으려는 전세사기피해자 또는 임차인은 관할 세무서장, 경매 등을 주관하는 법원 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사에 안분 적용을 신청하여야 한다. 이 경우 안분 적용 신청을 받은 법원 또는 한국자산관리공사는 그 신청사실을 즉시 관할 세무서장에게 통지하여야 한다(법 제23조 제3항).
1. 국세의 안분액의 산정
관할 세무서장은 공매 또는 경매 절차 등을 통하여 임대인의 국세를 징수하려 할 때 해당 임대인의 국세를 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수할 수 있다. 이 경우 안분하여 징수하는 전세사기피해주택 임대인의 국세는 다음의 구분에 따라 산정한다(영 제3조).
(1) 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 경우(영 제3조 제1항 제1호)
상속세, 증여세 및 종합부동산세의 경우에는 그 고지 또는 신고 건별로 각각 아래 가목에 따라 계산한 금액과 나목의 금액 중 큰 금액을 안분하여 징수하는 금액으로 한다.
가. 다음의 계산식에 따라 계산한 금액
A : 전세사기피해주택의 임대인이 체납한 고지 또는 신고 건별 국세 금액
B : 전세사기피해주택의 가격
C : 전세사기피해주택의 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액
나. 전세사기피해주택의 임대인이 체납한 고지 또는 신고 건별 국세 금액 중 국세기본법 제35조 제3항에 따른 해당 재산에 대하여 부과된 국세 금액(당해세)
(2) 상속세, 증여세 및 종합부동산세 외의 국세의 경우(영 제3조 제1항 제2호)
상속세, 증여세 및 종합부동산세 외의 국세의 경우, 즉 일반조세의 경우에는 그 고지 또는 신고 건별로 각각 위 (1)의 가목에 따라 계산한 금액을 안분하여 징수하는 금액으로 한다.
위 1. 국세의 안분액의 산정의 기준이 되는 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액(C)과 전세사기피해주택의 가격(B)은 다음과 같다.
(1) 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액
영 제3조 제1항 제1호 가목의 계산식에서 "전세사기피해주택의 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액"은 전세사기피해자 또는 임차인이 안분적용 신청을 한 날이 속하는 연도의 직전 연도의 지방세법 제114조에 따른 과세기준일(이하 "국세 안분 과세기준일"이라 한다)에 전세사기피해주택의 임대인이 소유하고 있었던 주택의 지방세법 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액(같은 법 제110조 제1항에 따라 주택에 대한 재산세의 과세표준 산정에 적용된 시가표준액을 말한다)을 합산한 금액으로 한다.
(2) 전세사기피해주택의 가격
영 제3조 제1항 제1호 가목의 계산식에서 "전세사기피해주택의 가격"은 안분적용 신청을 한 전세사기피해자가 임차인인 전세사기피해주택의 국세 안분 과세기준일 당시 시가표준액으로 한다. 다만, 전세사기피해주택의 시가표준액이 없는 경우에는 그 전세사기피해주택의 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장이 「지방세법」 제4조 제1항 단서 및 제2항에 따라 산정 또는 결정한 가액(이하 "산정가액"이라 한다)으로 한다.
2. 안분적용의 신청 절차
(1) 국세안분신청서의 제출시기
국세의 안분적용신청을 하려는 전세사기피해자는 매각결정기일 전까지 신청인의 인적사항 및 전세사기피해주택의 소재지 등을 적은 안분 적용 신청서(국세안분신청서)를 관할 세무서장, 경매 등을 주관하는 법원 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사에 제출해야 한다.
관할 세무서장이 아닌 세무서장이 국세안분신청서를 제출받은 경우에는 즉시 그 신청서를 관할 세무서장에게 송부하고, 그 신청서를 제출한 전세사기피해자에게도 지체 없이 그 뜻을 통지해야 한다.
(2) 관할세무서장의 조치
관할 세무서장은 국세안분신청서를 제출받은 경우 그 신청서의 사본을 첨부하여 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 지체없이 안분적용 신청 사실을 통지해야 한다. 이 경우 그 통지를 받은 지방자치단체의 장은 전세사기피해주택 임대인이 지방세를 체납한 지방자치단체의 장에게 지체 없이 그 신청 사실을 통지해야 한다.
제5절 지방세의 우선 징수에 대한 특례
01. 지방세 안분
1. 지방세 안분의 요건
지방자치단체의 장은 공매 또는 경매 절차 등을 통하여 임대인의 지방세(가산금 포함)를 징수하려 할 때 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 해당 임대인의 지방세를 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수할 수 있다. 이 경우 안분된 지방세의 우선권은 「지방세기본법」에 따른다(법 제24조 제1항).
(1) 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있을 것
(2) 주택의 전부 또는 일부에 대하여 전세사기피해자 또는 임차인의 임차권에 의하여 담보된 임차보증금반환채권 또는 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권보다 우선징수가 가능한 지방세가 존재할 것
(3) 전세사기피해자 또는 임차인의 안분 적용 신청이 있을 것
2. 안분적용 제외 대상
체납처분 대상 주택에 대하여 부과된 다음의 지방세는 안분적용대상에서 제외한다.
(1) 재산세
(2) 지역자원시설세(소방분에 대한 지역자원시설세만 해당한다)
(3) 지방교육세(재산세에 부가되는 지방교육세만 해당한다)
02. 안분적용의 신청
1. 신청방법
지방세의 안분을 적용받으려는 전세사기피해자 또는 임차인은 지방자치단체의 장, 경매 등을 주관하는 법원 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사 등에 안분 적용을 신청하여야 한다. 이 경우 안분 적용 신청을 받은 법원 또는 한국자산관리공사는 그 신청사실을 즉시 지방자치단체의 장에게 통지하여야 한다.
2. 행정안전부장관등의 조치
행정안전부장관 또는 지방자치단체의 장은 안분을 하기 위하여 필요한 경우 법원행정처장 또는 국토교통부장관에게 임대인에 대한 정보 및 임대인이 보유한 주택현황에 대한 정보를 요구할 수 있다.
03. 지방세의 안분 방법 등
1. 안분액의 산정
지방자치단체의 장은 지방세의 체납처분 또는 경매 절차 등을 통하여 임대인의 지방세(가산금을 포함한다)를 징수하려 할 때 해당 임대인의 지방세를 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수할 수 있다. 이 경우 안분하여 징수하는 전세사기피해주택 임대인의 지방세는 다음의 구분에 따라 산정한다(영 제4조).
(1) 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세(영 제4조 제1항 제1호)
전세사기피해주택에 부과된 재산세, 지역자원시설세(소방분에 대한 지역자원시설세만 해당), 지방교육세(재산세에 부가되는 지방교육세만 해당)의 경우에는 해당 지방세 금액을 안분하여 징수하는 금액으로 한다.
(2) 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 외의 경우(영 제4조 제1항 제2호)
재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 외의 경우에는 고지 또는 신고 건별로 각각 다음의 계산식에 따라 계산한 금액을 안분하여 징수하는 금액으로 한다. 다만, 고지 또는 신고 건별로 각각 다음의 계산식에 따라 계산한 금액이 2천원 미만인 경우에는 고지 또는 신고 건별 금액으로 한다.
A : 전세사기피해주택의 임대인이 체납한 고지 또는 신고 건별 지방세 금액
B : 전세사기피해주택의 가격
C : 전세사기피해주택의 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액
2. 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액
영 제4조 제1항 제2호의 계산식에서 "전세사기피해주택의 임대인이 보유한 모든 주택의 가격 합계액"은 전세사기피해자(임차인 포함)가 안분적용 신청을 한 날이 속하는 연도의 직전 연도의 「지방세법」 제114조에 따른 과세기준일(이하 "지방세 안분 과세기준일"이라 한다)에 전세사기피해주택의 임대인이 소유하고 있었던 주택의 시가표준액을 합산한 금액으로 한다.
3. 전세사기피해주택의 가격
영 제4조 제1항 제2호의 계산식에서 "전세사기피해주택의 가격"은 안분적용 신청을 한 전세사기피해자가 임차인인 전세사기피해주택의 지방세 안분 과세기준일 당시 시가표준액으로 한다. 다만, 전세사기피해주택의 시가표준액이 없는 경우에는 산정가액으로 한다.
4. 관할 지방자치단체의 장의 조치
소재지 관할 지방자치단체의 장은 전세사기피해자(임차인 포함)의 안분적용 신청에 따라 산정가액이 필요한 경우에는 그 신청일부터 14일 이내에 산정가액을 산정 또는 결정하고, 그 결과를 지체 없이 전세사기피해주택 임대인이 지방세를 체납한 지방자치단체의 장 및 전세사기피해주택 임대인의 주소지를 관할하는 세무서장에게 각각 통지해야 한다.
5. 지방세안분신청서의 제출시기
안분 적용 신청을 하려는 전세사기피해자는 매각결정기일 전까지 신청인의 인적사항 및 전세사기피해주택의 소재지 등을 적은 안분 적용 신청서(지방세안분신청서)를 지방자치단체의 장, 경매 등을 주관하는 법원 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사에 제출해야 한다.
지방자치단체의 장은 지방세안분신청서를 제출받은 경우에는 그 신청서의 사본을 첨부하여 전세사기피해주택 임대인이 지방세를 체납한 지방자치단체의 장과 전세사기피해주택 임대인의 주소지를 관할하는 세무서장에게 지체 없이 안분 적용 신청 사실을 통지해야 한다.
제6절 기타 피해자의 지원제도
1. 공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입
(1) 전세사기피해자는 「공공주택 특별법」 제4조 제1항 제2호 또는 제3호에 따른 공공주택사업자와 사전에 협의하여 전세사기피해주택의 매입을 요청할 수 있다.
전세사기피해자가 제1항에 따라 매입을 요청한 경우에는 제20조부터 제22조까지에 따른 우선 매수할 수 있는 권리를 공공주택사업자에게 양도한 것으로 간주한다. 이 경우 공공주택사업자는 「민사집행법」 제113조, 「국세징수법」 제71조 및 「지방세징수법」 제76조에 따른 보증의 제공 없이 우선매수 신고를 할 수 있다.
(2) 우선 매수할 수 있는 권리를 양수한 공공주택사업자가 「민사집행법」에 따른 경매, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 공매의 방법으로 전세사기피해주택을 취득한 경우에는 「공공주택 특별법」 제2조 제1호 가목에 따른 공공임대주택으로 공급하되, 해당 주택의 전세사기피해자에게 우선 공급할 수 있다.
2. 경매 및 공매의 지원
주택도시보증공사는 전세사기피해자의 신청을 받아 「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조에 따른 경매나 「국세징수법」 제64조 또는 「지방세징수법」 제71조에 따른 매각절차와 관련하여 경매 및 공매의 지원서비스를 제공할 수 있다.
이 경우 국가는 경매 및 공매의 지원서비스 제공에 필요한 비용의 일부를 「주택도시기금법」 제9조에 따라 지원할 수 있다.
3. 금융지원 등
국가 및 지방자치단체는 전세사기피해자 및 제2조 제4호 다목에 따른 임차인의 긴박한 주거안정을 보호하기 위하여 필요한 자금을 융자하거나 그 밖에 필요한 지원을 할 수 있다.
국가는 「주택임대차보호법」 제8조에 따른 최우선변제를 받지 못하여 시급한 지원이 필요하다고 인정되는 전세사기피해자에게 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금에서 주택의 임대차에 필요한 자금을 융자할 수 있다.
4. 전세자금채무의 불이행 및 대위변제의 등록 유예
「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 금융회사등은 전세사기피해자 또는 제2조 제4호 다목에 따른 임차인의 보증금이 모두 변제되지 아니한 경우 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제25조에 따른 신용정보집중기관이 같은 법 제26조의 신용정보집중관리위원회를 통하여 정한 기준에 따라 이들의 해당 전세 관련 대출에 대한 채무의 불이행 및 대위변제의 등록을 유예할 수 있다.
5. 긴급복지지원법에 대한 특례
전세사기피해자, 제2조 제4호 다목에 따른 임차인 또는 그 임차인(전세사기피해자를 포함한다)과 생계 및 주거를 같이 하고 있는 가구의 구성원은 「긴급복지지원법」 제5조에 따른 긴급지원대상자로 본다. 이에 따른 지원의 기준ㆍ기간ㆍ종류ㆍ방법 및 절차 등에 필요한 사항은 「긴급복지지원법」에 따른다.
제7절 시행일 및 경과조치 등
1. 시행일
이 법은 공포한 날(2023.6.1)부터 시행한다. 다만, 제10조(전세사기피해지원단), 제23조(국세의 우선 징수에 대한 특례) 및 제24조(지방세의 우선 징수에 대한 특례)는 공포 후 1개월이 경과한 날(2023.7.1)부터 시행한다.
2. 유효기간
이 법은 시행 후 2년이 경과하는 날까지 효력을 가진다.
3. 적용례
제3조 제1항 각 호 외의 부분 단서는 이 법 시행일부터 소급하여 2년이 되는 날(2021.6.1) 이후부터 이 법 시행일 이전(2023.6.1)까지 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에 한정하여 적용한다.
제3조(전세사기피해자의 요건)
① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.
(즉 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 아래 1호와 3호의 요건을 갖추지 못한 경우에도 2호와 4호의 요건만 갖추고 있으면 전세사기피해자로 인정받을 수 있다)
1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것(임차권등기를 마친 경우 포함)
2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.
3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것
4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것
4. 이 법의 유효기간 만료에 따른 경과조치
이 법의 유효기간 만료 전에 전세사기피해자등으로 결정된 사람과 제12조에 따른 전세사기피해자등 신청을 한 사람에 대해서는 이 법의 유효기간이 만료된 이후에도 이 법을 적용한다.
5. 존속기간
① 위원회는 이 법의 유효기간 만료일 이후에도 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정에 관한 심의 등을 위하여 이 법의 유효기간 만료일 이후 6개월간 존속하며, 필요하다고 인정되는 경우 3개월의 범위에서 그 존속기간을 연장할 수 있다.
② 지원단은 위원회의 잔존사무를 처리하기 위하여 위원회 활동종료 후 6개월간 존속하며, 필요하다고 인정되는 경우 3개월의 범위에서 그 존속기간을 연장할 수 있다.