01. 개정 이유 : 전세사기 피해 방지 등 주택임차인 보호를 위하여 주택임차보증금에 대해 국세 우선원칙의 예외를 신설함.
경매ㆍ공매 시 해당 재산에 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦은 경우 그 배분 예정액에 한하여 주택임차보증금에 먼저 배분할 수 있도록 하고, 임대인 변경 시 종전 임대인에게 각 권리보다 앞서는 국세 체납이 있었던 경우에 한하여만 그 한도금액 내에서 변경된 임대인의 체납국세를 우선 징수하되, 해당 주택에 부과된 종합부동산세에 대해서는 그 한도금액과 상관없이 적용하도록 함. |
02. 관련 규정
아래 국세기본법 제35조(개정 2022. 12. 31.)의 개정 규정은 2023년 4월 1일부터 시행하되, 2023년 4월 1일 이후 「국세징수법」 제84조에 따른 매각결정 또는 「민사집행법」 제128조에 따른 매각허가결정을 하는 경우부터 적용한다.
국세기본법 제35조(국세의 우선) ① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.<개정 2022.12.31> 1. 생략 2. 생략 3. 제2항에 따른 법정기일 전에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리가 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각(제3호의2에 해당하는 재산의 매각은 제외한다)되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 이 경우 다음 각 목에 해당하는 권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명한다. 가. 전세권, 질권 또는 저당권 나. 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제5조 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권 다. 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제의 예약에 따라 채권 담보의 목적으로 가등기(가등록을 포함한다)를 마친 가등기 담보권 3의 2. 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리(이하 이 호에서 "전세권등"이라 한다)가 설정된 재산이 양도, 상속 또는 증여된 후 해당 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 해당 재산에 설정된 전세권등에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 다만, 해당 재산의 직전 보유자가 전세권등의 설정 당시 체납하고 있었던 국세 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액의 범위에서는 국세를 우선하여 징수한다. ③ 제1항 제3호에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선하며, 제1항 제3호의2에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선한다. <개정 2022.12.31.> ⑦ 제3항에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 "임대차보증금반환채권등"이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다. <신설 2022.12.31> |
[국세와 저당권등과의 우열관계]
제1절 일반조세와 저당권등과의 관계(국세기본법 제35조 1항 3호)
경매(공매) 절차를 통하여 해당 재산을 매각하여 국세를 징수하는 경우, 다음에 해당하는 채권에 대해서는 국세보다 아래의 채권이 우선한다.
(1) 조세의 법정기일 전에 설정된 전세권, 질권, 저당권, 담보가등기 (2) 조세의 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차권 (3) 조세의 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 상가건물임차권 |
[정 리]
저당권설정일이 일반조세의 법정기일보다 빠른 경우 (저당권설정일 → 조세의 법정기일) | 저당권이 우선 |
저당권설정일이 일반조세의 법정기일과 같은 경우 (저당권설정일 = 조세의 법정기일) | 조세가 우선 |
저당권설정일이 일반조세의 법정기일보다 늦은 경우 (조세의 법정기일 → 저당권설정일) | 조세가 우선 |
제2절 당해세와 저당권등과의 관계
1. 당해세 우선 원칙(국세기본법 제35조 3항 전단)
국세 중 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 법정기일에 관계없이 저당권ㆍ전세권(주택전세권 제외)ㆍ질권ㆍ담보가등기 등으로 담보된 채권 및 상가건물임차권의 보증금반환채권보다 우선한다. 즉 법정기일이 늦은 당해세의 경우에도 위 저당권등으로 담보된 채권보다 우선한다.
2. 주택임차권(전세권 포함)에 대한 특례(국세기본법 제35조 7항)
당해세 우선의 원칙에 불구하고 주택임차권과 주택전세권에 대해서는 법정기일이 늦은 당해세(상속세, 증여세, 종합부동산세)에 한하여 임차보증금(전세금)이 당해세보다 우선 변제받을 수 있도록 다음과 같이 예외를 인정하고 있다.
(1) 당해세 우선 원칙의 예외
임차주택이 경매(공매) 절차를 통하여 매각되는 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차권(전세권 포함)의 보증금반환채권은 임차권의 확정일자 또는 전세권설정일보다 법정기일이 늦은 당해세(해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세)의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다(법 제35조 제7항 전문). 즉 당해세 중 법정기일이 임차권의 확정일자보다 앞서는 것은 당해세가 우선 변제를 받으나, 법정기일이 늦은 당해세는 주택임차권에 양보하라는 것이다. 주의할 것은 위의 특칙은 주택임차권에 대해서만 인정되고 상가건물임차권에 대해서는 인정되지 않는다는 것이다.
(2) 예외 적용의 범위
법정기일이 늦은 당해세에 대신하여 주택임차인에게 우선 변제되는 금액은 해당 당해세(해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세)가 배분받을 예정액에 한정한다.
한편, 이로 인해 임차권보다 선순위인 저당권의 변제액에는 영향을 미치지 아니하며, 당해세 우선 원칙에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임차보증금의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다(법 제35조 제7항 후문).
<당해세 우선 예외 적용 방식> |
2023. 4. 1. 시행 | 배분 총액 -------------------→ (변제 순서) | |
| 종전 | 법정기일이 늦은 당해세 | 저당권 | 주택임대차 보증금 | |
현행 | 주택임대차 보증금 | 저당권 | 주택임대차 보증금 | 법정기일이 늦은 당해세 |
제3절 해당 부동산이 양도된 경우(국세기본법 제35조 제1항 3호의 2)
1. 개정 규정
국세기본법 제35조 제1항 3호의 2 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리(이하 이 호에서 "전세권등"이라 한다)가 설정된 재산이 양도, 상속 또는 증여된 후 해당 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 해당 재산에 설정된 전세권등에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 다만, 해당 재산의 직전 보유자가 전세권등의 설정 당시 체납하고 있었던 국세 등을 고려하여 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액"의 범위에서는 국세를 우선하여 징수한다. 국세기본법 시행령 제18조 제3항 법 제35조 제1항 제3호의2 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액"이란 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 말한다. 1. 직전 보유자가 해당 재산을 보유하기 전에 해당 재산에 설정된 법 제35조 제1항 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리(이하 "전세권등"이라 한다)가 없는 경우 : 직전 보유자 보유기간 중의 전세권등 설정일 중 가장 빠른 날보다 법정기일이 빠른 직전 보유자의 국세 체납액을 모두 더한 금액 2. 직전 보유자가 해당 재산을 보유하기 전에 해당 재산에 설정된 전세권등이 있는 경우 : 0원 |
2. 개정 내용
(1) 원 칙(직전 소유자에게 저당권설정 당시 국세체납이 없는 경우)
저당권, 전세권, 담보가등기, 주택임차권, 상가건물임차권등이 설정된 부동산이 양도, 상속 또는 증여된 후 해당 재산이 경매(공매) 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 (양수인의)국세를 징수하는 경우, 해당 재산에 설정된 저당권 또는 임차권에 의해 담보된 채권이 국세에 우선한다. 양수인의 조세채권의 법정기일이 위 저당권등보다 앞선다는 이유로 무조건 국세에 우선권을 인정한다면 위 저당권자등에게 예측하지 못한 피해를 줄 수 있기 때문이다.
다만, 해당 재산에 대하여 부과된 (양수인의)종합부동산세는 직전 소유자가 보유할 당시에 설정된 저당권등보다 우선한다(단, 주택임차보증금과 주택전세금에 대해서는 법정기일이 늦은 종부세는 임차보증금에 우선하지 못함).
예를 들어 A 소유의 부동산에 저당권이 설정된 상태에서 B가 그 저당부동산을 양수하였는데, 그 후 위 부동산이 경매가 되었다고 하자.
이 경우 B에게 체납국세가 있고, 그 국세의 법정기일이 위 저당권설정일보다 앞선다 하더라도 저당부동산의 매각대금에서 배당을 할 때 저당권으로 담보된 채권이 국세보다 우선한다. 이는 저당권에게 불측의 피해를 주지 않기 위함이다.
다만, 해당 재산에 대하여 부과된 (B가 체납한)종합부동산세는 위 저당권보다 우선한다. 종합부동산세에 대해서 이와 같은 예외를 인정한 것은, 누가 보유하든 발생이 예상되는 것이어서 저당권자에게 불측의 피해를 줄 염려가 없기 때문이다.
(2) 예 외(직전 소유자에게 저당권설정 당시 국세체납이 있는 경우)
해당 부동산의 직전 보유자(양도인)가 저당권설정 당시 이미 국세 체납이 있었던 경우에는 아래와 같은 방법에 따라 계산한 금액의 범위에서 저당권보다 국세를 우선하여 징수한다.
1) 직전 보유자가 해당 재산을 취득할 당시 설정된 저당권등이 없는 경우
직전 보유자(양도인)가 해당 재산을 취득할 당시에는 해당 재산에 설정된 저당권등이 없었으나, 직전 보유자가 소유권취득 후에 설정해준 저당권등이 있는 때에는 그들 권리의 설정일 중 가장 빠른 날보다 법정기일이 빠른 직전 보유자의 국세 체납액을 모두 더한 금액의 한도 내에서 저당권등보다 (양수인의)국세를 우선하여 징수한다. 그러나 해당 재산에 대하여 양수인에게 부과된 종합부동산세는 위 한도에 관계없이 전액 저당권보다 우선한다. 단, 이 경우에도 주택임차보증금과 주택전세금에 대해서는 법정기일이 늦은 종부세는 임차보증금에 우선하지 못한다.
예를 들어 A가 저당권등이 전혀 없는 부동산을 취득 후, 그 부동산에 1저당권, 2담보가등기를 순차로 설정해준 다음 이 부동산을 B에게 양도하였다고 하자. 그후 B 소유가 된 위 부동산이 경매절차에서 매각되어 배당을 할 때에는 위 권리의 설정일 중 가장 빠른 날인 1저당권의 설정일보다 법정기일이 빠른 직전 보유자(양도인)의 국세 체납액을 모두 더한 금액의 한도 내에서 B(양수인)의 국세를 저당권등보다 우선하여 배당하여야 한다.
그러나 해당 재산에 대하여 양수인 B에게 부과된 종합부동산세는 한도에 관계없이 전액 저당권등보다 우선한다.
2) 직전 보유자가 해당 재산을 취득할 당시 설정된 저당권등이 있는 경우
직전 보유자(양도인)가 해당 재산을 취득하기 전부터 해당 재산에 설정된 저당권등이 있었던 경우에는 저당권등으로 담보된 채권이 (양수인의)국세보다 우선한다. 그러나 해당 재산에 대하여 양수인에게 부과된 종합부동산세는 전액 저당권보다 우선한다. 종합부동산세는 누가 보유하든 발생이 예상되는 것이어서 저당권자에게 불측의 피해를 줄 염려가 없기 때문이다.
단, 위의 경우에도 주택임차보증금과 주택전세금에 대해서는 법정기일이 늦은 종부세는 임차보증금에 우선하지 못한다.
01. 개정 이유 : 전세사기 피해 방지 등 주택임차인 보호를 위하여 주택임차보증금에 대해 국세 우선원칙의 예외를 신설함.
경매ㆍ공매 시 해당 재산에 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦은 경우 그 배분 예정액에 한하여 주택임차보증금에 먼저 배분할 수 있도록 하고, 임대인 변경 시 종전 임대인에게 각 권리보다 앞서는 국세 체납이 있었던 경우에 한하여만 그 한도금액 내에서 변경된 임대인의 체납국세를 우선 징수하되, 해당 주택에 부과된 종합부동산세에 대해서는 그 한도금액과 상관없이 적용하도록 함.
02. 관련 규정
아래 국세기본법 제35조(개정 2022. 12. 31.)의 개정 규정은 2023년 4월 1일부터 시행하되, 2023년 4월 1일 이후 「국세징수법」 제84조에 따른 매각결정 또는 「민사집행법」 제128조에 따른 매각허가결정을 하는 경우부터 적용한다.
국세기본법 제35조(국세의 우선)
① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.<개정 2022.12.31>
1. 생략
2. 생략
3. 제2항에 따른 법정기일 전에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리가 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각(제3호의2에 해당하는 재산의 매각은 제외한다)되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 이 경우 다음 각 목에 해당하는 권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명한다.
가. 전세권, 질권 또는 저당권
나. 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제5조 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권
다. 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제의 예약에 따라 채권 담보의 목적으로 가등기(가등록을 포함한다)를 마친 가등기 담보권
3의 2. 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리(이하 이 호에서 "전세권등"이라 한다)가 설정된 재산이 양도, 상속 또는 증여된 후 해당 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 해당 재산에 설정된 전세권등에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 다만, 해당 재산의 직전 보유자가 전세권등의 설정 당시 체납하고 있었던 국세 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액의 범위에서는 국세를 우선하여 징수한다.
③ 제1항 제3호에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선하며, 제1항 제3호의2에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선한다. <개정 2022.12.31.>
⑦ 제3항에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 "임대차보증금반환채권등"이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다.
이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다. <신설 2022.12.31>
[국세와 저당권등과의 우열관계]
제1절 일반조세와 저당권등과의 관계(국세기본법 제35조 1항 3호)
경매(공매) 절차를 통하여 해당 재산을 매각하여 국세를 징수하는 경우, 다음에 해당하는 채권에 대해서는 국세보다 아래의 채권이 우선한다.
(1) 조세의 법정기일 전에 설정된 전세권, 질권, 저당권, 담보가등기
(2) 조세의 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차권
(3) 조세의 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 상가건물임차권
[정 리]
저당권설정일이 일반조세의 법정기일보다 빠른 경우
(저당권설정일 → 조세의 법정기일)
저당권이 우선
저당권설정일이 일반조세의 법정기일과 같은 경우
(저당권설정일 = 조세의 법정기일)
조세가 우선
저당권설정일이 일반조세의 법정기일보다 늦은 경우
(조세의 법정기일 → 저당권설정일)
조세가 우선
제2절 당해세와 저당권등과의 관계
1. 당해세 우선 원칙(국세기본법 제35조 3항 전단)
국세 중 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 법정기일에 관계없이 저당권ㆍ전세권(주택전세권 제외)ㆍ질권ㆍ담보가등기 등으로 담보된 채권 및 상가건물임차권의 보증금반환채권보다 우선한다. 즉 법정기일이 늦은 당해세의 경우에도 위 저당권등으로 담보된 채권보다 우선한다.
2. 주택임차권(전세권 포함)에 대한 특례(국세기본법 제35조 7항)
당해세 우선의 원칙에 불구하고 주택임차권과 주택전세권에 대해서는 법정기일이 늦은 당해세(상속세, 증여세, 종합부동산세)에 한하여 임차보증금(전세금)이 당해세보다 우선 변제받을 수 있도록 다음과 같이 예외를 인정하고 있다.
(1) 당해세 우선 원칙의 예외
임차주택이 경매(공매) 절차를 통하여 매각되는 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차권(전세권 포함)의 보증금반환채권은 임차권의 확정일자 또는 전세권설정일보다 법정기일이 늦은 당해세(해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세)의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다(법 제35조 제7항 전문). 즉 당해세 중 법정기일이 임차권의 확정일자보다 앞서는 것은 당해세가 우선 변제를 받으나, 법정기일이 늦은 당해세는 주택임차권에 양보하라는 것이다. 주의할 것은 위의 특칙은 주택임차권에 대해서만 인정되고 상가건물임차권에 대해서는 인정되지 않는다는 것이다.
(2) 예외 적용의 범위
법정기일이 늦은 당해세에 대신하여 주택임차인에게 우선 변제되는 금액은 해당 당해세(해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세)가 배분받을 예정액에 한정한다.
한편, 이로 인해 임차권보다 선순위인 저당권의 변제액에는 영향을 미치지 아니하며, 당해세 우선 원칙에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임차보증금의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다(법 제35조 제7항 후문).
<당해세 우선 예외 적용 방식>
2023. 4. 1.
시행
배분 총액 -------------------→
(변제 순서)
종전
법정기일이
늦은 당해세
저당권
주택임대차 보증금
현행
주택임대차
보증금
저당권
주택임대차 보증금
법정기일이
늦은 당해세
제3절 해당 부동산이 양도된 경우(국세기본법 제35조 제1항 3호의 2)
1. 개정 규정
국세기본법 제35조 제1항 3호의 2
제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리(이하 이 호에서 "전세권등"이라 한다)가 설정된 재산이 양도, 상속 또는 증여된 후 해당 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 해당 재산에 설정된 전세권등에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권.
다만, 해당 재산의 직전 보유자가 전세권등의 설정 당시 체납하고 있었던 국세 등을 고려하여 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액"의 범위에서는 국세를 우선하여 징수한다.
국세기본법 시행령 제18조 제3항
법 제35조 제1항 제3호의2 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액"이란 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 말한다.
1. 직전 보유자가 해당 재산을 보유하기 전에 해당 재산에 설정된 법 제35조 제1항 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리(이하 "전세권등"이라 한다)가 없는 경우 : 직전 보유자 보유기간 중의 전세권등 설정일 중 가장 빠른 날보다 법정기일이 빠른 직전 보유자의 국세 체납액을 모두 더한 금액
2. 직전 보유자가 해당 재산을 보유하기 전에 해당 재산에 설정된 전세권등이 있는 경우 : 0원
2. 개정 내용
(1) 원 칙(직전 소유자에게 저당권설정 당시 국세체납이 없는 경우)
저당권, 전세권, 담보가등기, 주택임차권, 상가건물임차권등이 설정된 부동산이 양도, 상속 또는 증여된 후 해당 재산이 경매(공매) 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 (양수인의)국세를 징수하는 경우, 해당 재산에 설정된 저당권 또는 임차권에 의해 담보된 채권이 국세에 우선한다. 양수인의 조세채권의 법정기일이 위 저당권등보다 앞선다는 이유로 무조건 국세에 우선권을 인정한다면 위 저당권자등에게 예측하지 못한 피해를 줄 수 있기 때문이다.
다만, 해당 재산에 대하여 부과된 (양수인의)종합부동산세는 직전 소유자가 보유할 당시에 설정된 저당권등보다 우선한다(단, 주택임차보증금과 주택전세금에 대해서는 법정기일이 늦은 종부세는 임차보증금에 우선하지 못함).
예를 들어 A 소유의 부동산에 저당권이 설정된 상태에서 B가 그 저당부동산을 양수하였는데, 그 후 위 부동산이 경매가 되었다고 하자.
이 경우 B에게 체납국세가 있고, 그 국세의 법정기일이 위 저당권설정일보다 앞선다 하더라도 저당부동산의 매각대금에서 배당을 할 때 저당권으로 담보된 채권이 국세보다 우선한다. 이는 저당권에게 불측의 피해를 주지 않기 위함이다.
다만, 해당 재산에 대하여 부과된 (B가 체납한)종합부동산세는 위 저당권보다 우선한다. 종합부동산세에 대해서 이와 같은 예외를 인정한 것은, 누가 보유하든 발생이 예상되는 것이어서 저당권자에게 불측의 피해를 줄 염려가 없기 때문이다.
(2) 예 외(직전 소유자에게 저당권설정 당시 국세체납이 있는 경우)
해당 부동산의 직전 보유자(양도인)가 저당권설정 당시 이미 국세 체납이 있었던 경우에는 아래와 같은 방법에 따라 계산한 금액의 범위에서 저당권보다 국세를 우선하여 징수한다.
1) 직전 보유자가 해당 재산을 취득할 당시 설정된 저당권등이 없는 경우
직전 보유자(양도인)가 해당 재산을 취득할 당시에는 해당 재산에 설정된 저당권등이 없었으나, 직전 보유자가 소유권취득 후에 설정해준 저당권등이 있는 때에는 그들 권리의 설정일 중 가장 빠른 날보다 법정기일이 빠른 직전 보유자의 국세 체납액을 모두 더한 금액의 한도 내에서 저당권등보다 (양수인의)국세를 우선하여 징수한다. 그러나 해당 재산에 대하여 양수인에게 부과된 종합부동산세는 위 한도에 관계없이 전액 저당권보다 우선한다. 단, 이 경우에도 주택임차보증금과 주택전세금에 대해서는 법정기일이 늦은 종부세는 임차보증금에 우선하지 못한다.
예를 들어 A가 저당권등이 전혀 없는 부동산을 취득 후, 그 부동산에 1저당권, 2담보가등기를 순차로 설정해준 다음 이 부동산을 B에게 양도하였다고 하자. 그후 B 소유가 된 위 부동산이 경매절차에서 매각되어 배당을 할 때에는 위 권리의 설정일 중 가장 빠른 날인 1저당권의 설정일보다 법정기일이 빠른 직전 보유자(양도인)의 국세 체납액을 모두 더한 금액의 한도 내에서 B(양수인)의 국세를 저당권등보다 우선하여 배당하여야 한다.
그러나 해당 재산에 대하여 양수인 B에게 부과된 종합부동산세는 한도에 관계없이 전액 저당권등보다 우선한다.
2) 직전 보유자가 해당 재산을 취득할 당시 설정된 저당권등이 있는 경우
직전 보유자(양도인)가 해당 재산을 취득하기 전부터 해당 재산에 설정된 저당권등이 있었던 경우에는 저당권등으로 담보된 채권이 (양수인의)국세보다 우선한다. 그러나 해당 재산에 대하여 양수인에게 부과된 종합부동산세는 전액 저당권보다 우선한다. 종합부동산세는 누가 보유하든 발생이 예상되는 것이어서 저당권자에게 불측의 피해를 줄 염려가 없기 때문이다.
단, 위의 경우에도 주택임차보증금과 주택전세금에 대해서는 법정기일이 늦은 종부세는 임차보증금에 우선하지 못한다.