실전 경매 사례

28. (유튜브)실전연습사례 --- 2022타경68987 용인시 주택

관리자
2023-10-22
조회수 491


1.  물건기본정보


2.. 임대차 및 등기부 현황

[참고(주의)]
☞주택도시보증공사:신청채권자임.
☞매각물건명세서상 최선순위설정일자는 전세권설정등기일자인 2017. 8. 4.임.
☞매각물건명세서상 전세권등기가 인수된다는 기재 없음


3. 본 물건에 대한 분석의견(전세권 중심)

본 물건은 선순위전세권자이었던 에스케이하이닉스주식회사로부터 전세권을 양수한 주택도시보증공사가 전세금을 변제받을 목적으로 경매를 신청한 사건이다.
이 사건에서 위 주택도시보증공사는 전세권에 기한 임의경매를 신청한 것이 아니고, 강제경매를 신청하였는바, 이와 관련하여 만약 위 공사가 전세금을 전액 배당받지 못할 경우 미변제전세금(또는 보증금)을 인수할 염려가 있는지가 문제된다.
결론부터 말하면 낙찰자는 매각대금 외에 추가로 미변제 전세금을 인수할 염려는 없다고 본다. 그 이유는 다음과 같다.
첫째, 주택도시보증공사가 강제경매신청을 한 집행권원(지급명령)상의 채권은 전세금반환채권으로 판단된다. 위 공사가 종전 전세권자인 에스케이하이닉스주식회사로부터 전세권을 양수한 자이기 때문이다.
그렇다면 위 공사가 비록 강제경매신청을 하였더라도 그 집행채권은 전세금반환채권이므로 전세권에 기한 임의경매 내지 전세권에 기한 배당요구와 그 실질이 같다(다만, 임의경매가 아닌 강제경매를 신청한 것은 전세금에 대한 지연배상까지 배당받으려는 목적이 있다고 보여진다). 
둘째, 매각물건명세서상 말소기준권리일자에 해당하는 최선순위설정일자를 전세권설정등기일자인 2017. 8. 4.로 기재하였는바, 이는 전세권이 매각으로 소멸한다는 것을 의미하는 것이다.
셋째, 매각물건명세서상 전세권등기가 인수된다는 기재가 없다. 만약 주택도시보증공사가 강제경매신청한 채권이 전세금반환채권이 아닌 임차보증금반환채권이거나 다른 채권이라면 전세권은 전세금을 전액 배당받지 않는 한 소멸하지 않으므로, 그에 관한 주의적 기재를 하여야 한다. 

위와 같은 사유를 종합해 볼때 이 경매사건의 전세권은 매각으로 소멸하고 낙찰자가 인수할 염려는 없고, 또 따로 임차권에 대한 대항력을 가지고 있는 것도 아니므로 미변제전세금에 관해 임차권에 의해서 그 부담이 인수될 염려도 없다.






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